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住宅ローン返済計画
住宅ローンはきっちり計画をたてて返済するのが大事です。
ということで、返済計画について調べました。(⌒^⌒)ｂ
【住宅ローン返済計画】
①毎月いくら支払うことができるか調べてみましょう
一般に、住宅ローンの返済期間は35年間といった長期にわたるため、返済終了まできちんと支払うことができるよう余裕をもった資金計画・返済計画を立てることが重要です。「いくら借りられるか？」ということを優先してしまい、無理な資金計画・返済計画を立ててしまうと、将来、返済が困難になり、最悪の場合、せっかく手に入れた住宅を手放すことになってしまいます。そんな事態を招かないためにも、将来のライフイベントを踏まえ、「毎月○万円なら返せるけど、住宅ローンはいくら借りられるか？」と考えることが重要です。
★まず初めに、毎月いくら支払うことができるかを現在の家計収支をもとに確認してみましょう。
★毎月の支払に充てることができる費用は、「住居費」「駐車場代」「住宅取得のための積み立て（毎月）」などです。また、ボーナスがあれば「住宅取得のための積み立て（毎月）」にプラスしましょう。
★家計収支を確認する際には、節約できるもの、無駄遣いはないかもチェック。自己資金が増えれば、住宅ローン借入額を少なくすることができますし、逆に、増えた予算で、より広い土地や設備のグレードＵＰもできます。
②支払いは住宅ローンだけではありません。
●固定資産税、都市計画税が毎年課税
●団体信用生命保険に加入する場合や地震保険（保険期間1年）に加入する場合は、毎年の保険料
●マンションの場合は、毎月、維持管理費、修繕積立金
※これらの費用は、購入する物件価額や住宅ローン借入額によって異なります。
●ライフイベント（出産、進学、妻の仕事など）
●住宅の点検、補修（点検1～5年ごと 補修約10年ごと）
上記も毎月支払える金額にプラスして考えましょう。
③自己資金（現金）＝頭金ではない
住宅取得のための自己資金（現金）は、頭金、諸費用、耐久消費財購入費を合計した金額以上の額が必要となります。契約してから諸費用や部屋のサイズに合った家具などを購入する費用が必要であることに気づいた、ほか長期にわたる返済の途中には、病気やケガ、転退職など不測の事態によって収入が減少する可能性もあります。そのような事態に備えて、少なくとも半年分の生活費がまかなえる程度と当面のライフイベントのための貯蓄を残しておきましょう。
★住宅ローンの融資限度額は、購入価格の8割までが一般的ですから、頭金は最低でも購入価格の2割は必要です。フラット３５（購入価格の9割まで）など購入価格の8割を超える融資が受けられる住宅ローンもありますが、家計に占める住宅ローンの割合が高くなり、家計を圧迫する恐れがあります。頭金は多ければ多いほど住宅ローン借入額が少なくなるので、毎月の返済額や総返済額が少なくなり、家計への負担も軽くなります。
★住宅を売却することになった時、住宅ローン残高より売却価格が低くなってしまう場合は住宅ローンが残ってしまいます。このような事態を防ぐためにも十分な頭金を用意して住宅ローンの借入額が少なくなるようにしましょう。
★諸費用分として購入価格の１割程度は用意。頭金の他に手数料や税金などの諸費用がかかります。諸費用の金額は物件価格、新築か中古かによって異なりますが、目安として購入価格の1割程度用意しておきましょう。
★住宅を取得すると、カーテン、家具、エアコン、照明器具などの耐久消費財を購入するのが一般的です。これらの購入費も自己資金として準備しておく必要があります。
④住宅ローンの違いを確認
現在、住宅ローンは、公的住宅ローンの他、フラット35、銀行ローンなどの民間住宅ローンがあります。資金計画・返済計画を決めるにあたって、まずは各住宅ローンの商品性の違いを確認しましょう。不動産業者によっては、特定の金融機関との提携ローンを勧める場合がありますが、現在は、様々な住宅ローン商品が提供されています。例えば、金利は低くても高い融資手数料が必要であったり、繰上返済をする場合に高い手数料が必要な商品があります。返済計画に余裕があり、将来繰上返済することを前提にするのであれば、繰上返済手数料がかからない商品を選んだ方が、トータルの返済額で見た場合、結果的に有利な場合もあるでしょう。ご自身のライフイベントを踏まえた資金計画・返済計画にはどの住宅ローンが合うのか、慎重に検討しましょう。
★詳しくは「住宅ローンの種類」で説明しています。
⑤固定金利と変動金利のメリット、デメリットを確認
★「フラット35の特徴」で詳しく説明しています。
固定金利型は、将来にわたって無理のない返済計画がたてられます。一方、変動金利型や固定期間選択型のローンは、返済途中でその時々の金融情勢によって金利が変わりますので、金利が上昇すると、返済額が大幅に増え、元金がほとんど減らないという可能性もあります。さらに、もし金利が大幅に上昇すると、元金が全く減らず、払うべき利息が返済額を上回り未払利息が発生するということも考えられます。
⑥元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットを確認
住宅ローンの返済方法には、代表的なものとして「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法があります。それぞれに特徴がありますので返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう。
●元利均等返済…毎月の返済額（元金＋利息）が一定金額となる方法。金利が同じ間は月々の返済額が変わりません。この返済方法は、元金均等返済と比較すると融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなりますが、毎月の返済額が一定なので返済計画がたてやすく、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済負担を軽減できます。
●元金均等返済…毎月返済する元金が一定で、残元金に対しての月毎の利息を上乗せして支払う返済方法です。毎月の返済額(元金＋利息）は、当初は多くなりますが、後になるほど少なくなっていきます。この返済方法は、元利均等返済と比較すると、融資残高はより早く減少するため将来の返済負担が軽減され、また、利息の総支払額も少なくてすむため、現在の収入に余裕がある方に利用をお勧めします。
⑦返済期間について考えてみましょう
例えば、フラット３５の場合、ローンの返済期間は最長35年です。あくまでも「最長35年」ですから、必ず返済期間を35年にする必要はありません。自分の支払い可能額、退職予定時期、自己資金の状況等を総合的に判断して、返済期間を決めれば良いのです。返済期間を短くすると、長くした場合に比べて、借入可能額は少なくなってしまうため、購入予算が少なくなるデメリットがありますが、反面、総支払い利息が少なくなるメリットがあります。住宅を購入する時の年齢も返済期間を決める際の重要なポイントになります。仮に44歳の方が35年返済で住宅ローンを借りると返済終了は80歳に近い年齢となってしまい、年金生活に入っても住宅ローンを返済し続けることに不安を感じる方は少なくないと思います。定年退職後のライフプランも視野に入れ、返済期間を短く設定することを検討してみましょう。
⑧ボーナス払いの利用は慎重に検討
ボーナスは、景気や勤務先の業績の影響を大きく受けるので、ボーナス払いを前提とした返済計画を立てると、将来、返済が苦しくなる可能性があります。しかも、ボーナス払いの返済月は、毎月分とボーナス分の両方を返済することから、返済額が高額となり、一度返済が遅れると、正常な状態に戻るのも大変です。毎月払いを基本とし、ボーナス払いの利用は慎重に検討しましょう。
★安定的なボーナス支給が見込める方の場合は、ボーナス払いを利用すると、毎月返済額が同じでも返済期間を短くすることができ、その結果、総返済額を少なくすることができます。フラット３５や機構融資をご利用の場合、はじめ最長の返済期間よりある程度短い返済期間でローンを組んでおけば、万一、ボーナス支給がなくなってボーナス月の返済が苦しくなったときでも、ボーナス返済を取り止めて、当初利用可能だった最長の返済期間まで返済期間を延長することにより、同程度の毎月返済額で返済を継続することができます。
※返済方法変更手数料が必要となり、総返済額は増えます。
⑨定期的に家計を点検
住宅取得にあたって、まずはじめに家計収支を確認しましたが、住宅を取得し、返済が始まってからも定期的に家計収支を点検することが大切です。長い返済期間中には、子供が誕生して家族構成が変わったり、本人・配偶者が転退職するなど、様々なライフイベントが起こります。また、従前の住まいより広くなり、設備が充実することで、光熱費などの公共料金が高くなったり、マイホームを持つことでライフスタイルそのものが変化し、趣味や娯楽のための費用が変わることもあります。家族構成やライフスタイルの変化に合わせて家計を点検し、予見可能なライフイベント、万一の事態に備え、定期的に家計を見直すよう心がけましょう。
ということで、返済計画について調べました。(⌒^⌒)ｂ
【住宅ローン返済計画】
①毎月いくら支払うことができるか調べてみましょう
一般に、住宅ローンの返済期間は35年間といった長期にわたるため、返済終了まできちんと支払うことができるよう余裕をもった資金計画・返済計画を立てることが重要です。「いくら借りられるか？」ということを優先してしまい、無理な資金計画・返済計画を立ててしまうと、将来、返済が困難になり、最悪の場合、せっかく手に入れた住宅を手放すことになってしまいます。そんな事態を招かないためにも、将来のライフイベントを踏まえ、「毎月○万円なら返せるけど、住宅ローンはいくら借りられるか？」と考えることが重要です。
★まず初めに、毎月いくら支払うことができるかを現在の家計収支をもとに確認してみましょう。
★毎月の支払に充てることができる費用は、「住居費」「駐車場代」「住宅取得のための積み立て（毎月）」などです。また、ボーナスがあれば「住宅取得のための積み立て（毎月）」にプラスしましょう。
★家計収支を確認する際には、節約できるもの、無駄遣いはないかもチェック。自己資金が増えれば、住宅ローン借入額を少なくすることができますし、逆に、増えた予算で、より広い土地や設備のグレードＵＰもできます。
②支払いは住宅ローンだけではありません。
●固定資産税、都市計画税が毎年課税
●団体信用生命保険に加入する場合や地震保険（保険期間1年）に加入する場合は、毎年の保険料
●マンションの場合は、毎月、維持管理費、修繕積立金
※これらの費用は、購入する物件価額や住宅ローン借入額によって異なります。
●ライフイベント（出産、進学、妻の仕事など）
●住宅の点検、補修（点検1～5年ごと 補修約10年ごと）
上記も毎月支払える金額にプラスして考えましょう。
③自己資金（現金）＝頭金ではない
住宅取得のための自己資金（現金）は、頭金、諸費用、耐久消費財購入費を合計した金額以上の額が必要となります。契約してから諸費用や部屋のサイズに合った家具などを購入する費用が必要であることに気づいた、ほか長期にわたる返済の途中には、病気やケガ、転退職など不測の事態によって収入が減少する可能性もあります。そのような事態に備えて、少なくとも半年分の生活費がまかなえる程度と当面のライフイベントのための貯蓄を残しておきましょう。
★住宅ローンの融資限度額は、購入価格の8割までが一般的ですから、頭金は最低でも購入価格の2割は必要です。フラット３５（購入価格の9割まで）など購入価格の8割を超える融資が受けられる住宅ローンもありますが、家計に占める住宅ローンの割合が高くなり、家計を圧迫する恐れがあります。頭金は多ければ多いほど住宅ローン借入額が少なくなるので、毎月の返済額や総返済額が少なくなり、家計への負担も軽くなります。
★住宅を売却することになった時、住宅ローン残高より売却価格が低くなってしまう場合は住宅ローンが残ってしまいます。このような事態を防ぐためにも十分な頭金を用意して住宅ローンの借入額が少なくなるようにしましょう。
★諸費用分として購入価格の１割程度は用意。頭金の他に手数料や税金などの諸費用がかかります。諸費用の金額は物件価格、新築か中古かによって異なりますが、目安として購入価格の1割程度用意しておきましょう。
★住宅を取得すると、カーテン、家具、エアコン、照明器具などの耐久消費財を購入するのが一般的です。これらの購入費も自己資金として準備しておく必要があります。
④住宅ローンの違いを確認
現在、住宅ローンは、公的住宅ローンの他、フラット35、銀行ローンなどの民間住宅ローンがあります。資金計画・返済計画を決めるにあたって、まずは各住宅ローンの商品性の違いを確認しましょう。不動産業者によっては、特定の金融機関との提携ローンを勧める場合がありますが、現在は、様々な住宅ローン商品が提供されています。例えば、金利は低くても高い融資手数料が必要であったり、繰上返済をする場合に高い手数料が必要な商品があります。返済計画に余裕があり、将来繰上返済することを前提にするのであれば、繰上返済手数料がかからない商品を選んだ方が、トータルの返済額で見た場合、結果的に有利な場合もあるでしょう。ご自身のライフイベントを踏まえた資金計画・返済計画にはどの住宅ローンが合うのか、慎重に検討しましょう。
★詳しくは「住宅ローンの種類」で説明しています。
⑤固定金利と変動金利のメリット、デメリットを確認
★「フラット35の特徴」で詳しく説明しています。
固定金利型は、将来にわたって無理のない返済計画がたてられます。一方、変動金利型や固定期間選択型のローンは、返済途中でその時々の金融情勢によって金利が変わりますので、金利が上昇すると、返済額が大幅に増え、元金がほとんど減らないという可能性もあります。さらに、もし金利が大幅に上昇すると、元金が全く減らず、払うべき利息が返済額を上回り未払利息が発生するということも考えられます。
⑥元利均等返済と元金均等返済のメリット・デメリットを確認
住宅ローンの返済方法には、代表的なものとして「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法があります。それぞれに特徴がありますので返済終了までを見据えた収入・支出の見込みや定年退職の時期などを考慮して返済方法や返済期間を選びましょう。
●元利均等返済…毎月の返済額（元金＋利息）が一定金額となる方法。金利が同じ間は月々の返済額が変わりません。この返済方法は、元金均等返済と比較すると融資残高の減り方が遅く、利息の総支払額は多くなりますが、毎月の返済額が一定なので返済計画がたてやすく、元金均等返済に比べて返済開始当初の返済負担を軽減できます。
●元金均等返済…毎月返済する元金が一定で、残元金に対しての月毎の利息を上乗せして支払う返済方法です。毎月の返済額(元金＋利息）は、当初は多くなりますが、後になるほど少なくなっていきます。この返済方法は、元利均等返済と比較すると、融資残高はより早く減少するため将来の返済負担が軽減され、また、利息の総支払額も少なくてすむため、現在の収入に余裕がある方に利用をお勧めします。
⑦返済期間について考えてみましょう
例えば、フラット３５の場合、ローンの返済期間は最長35年です。あくまでも「最長35年」ですから、必ず返済期間を35年にする必要はありません。自分の支払い可能額、退職予定時期、自己資金の状況等を総合的に判断して、返済期間を決めれば良いのです。返済期間を短くすると、長くした場合に比べて、借入可能額は少なくなってしまうため、購入予算が少なくなるデメリットがありますが、反面、総支払い利息が少なくなるメリットがあります。住宅を購入する時の年齢も返済期間を決める際の重要なポイントになります。仮に44歳の方が35年返済で住宅ローンを借りると返済終了は80歳に近い年齢となってしまい、年金生活に入っても住宅ローンを返済し続けることに不安を感じる方は少なくないと思います。定年退職後のライフプランも視野に入れ、返済期間を短く設定することを検討してみましょう。
⑧ボーナス払いの利用は慎重に検討
ボーナスは、景気や勤務先の業績の影響を大きく受けるので、ボーナス払いを前提とした返済計画を立てると、将来、返済が苦しくなる可能性があります。しかも、ボーナス払いの返済月は、毎月分とボーナス分の両方を返済することから、返済額が高額となり、一度返済が遅れると、正常な状態に戻るのも大変です。毎月払いを基本とし、ボーナス払いの利用は慎重に検討しましょう。
★安定的なボーナス支給が見込める方の場合は、ボーナス払いを利用すると、毎月返済額が同じでも返済期間を短くすることができ、その結果、総返済額を少なくすることができます。フラット３５や機構融資をご利用の場合、はじめ最長の返済期間よりある程度短い返済期間でローンを組んでおけば、万一、ボーナス支給がなくなってボーナス月の返済が苦しくなったときでも、ボーナス返済を取り止めて、当初利用可能だった最長の返済期間まで返済期間を延長することにより、同程度の毎月返済額で返済を継続することができます。
※返済方法変更手数料が必要となり、総返済額は増えます。
⑨定期的に家計を点検
住宅取得にあたって、まずはじめに家計収支を確認しましたが、住宅を取得し、返済が始まってからも定期的に家計収支を点検することが大切です。長い返済期間中には、子供が誕生して家族構成が変わったり、本人・配偶者が転退職するなど、様々なライフイベントが起こります。また、従前の住まいより広くなり、設備が充実することで、光熱費などの公共料金が高くなったり、マイホームを持つことでライフスタイルそのものが変化し、趣味や娯楽のための費用が変わることもあります。家族構成やライフスタイルの変化に合わせて家計を点検し、予見可能なライフイベント、万一の事態に備え、定期的に家計を見直すよう心がけましょう。